Rachat vs renégociation vs ne rien faire: que choisir pour votre crédit immobilier ?

Avec des taux d’intérêt de crédit immobilier toujours aussi bas, 2019 va rester une excellente année pour renégocier ou effectuer un rachat de crédit immobilier pour d’anciens emprunteurs.

Si ces deux opérations ont des définitions juridiques bien précises, elles sont pourtant mal comprises, voire confondues. Par ailleurs, si généralement elles permettent de faire de larges économies, ces opérations peuvent également vous coûter très chères.

Je vous propose donc dans cet article de comprendre la différence entre un rachat et une renégociation de crédit immobilier ainsi que leurs incidences en terme de coût, avant de vous donner quelques pistes pour vous indiquer si oui ou non votre situation se prête à ce type d’opération.

Ayons les idées claires: un rachat ou une renégociation de crédit immobilier c’est quoi ?

Lorsque vous obtenez un nouveau taux d’intérêt pour votre prêt immobilier, vous n’avez pas nécessairement effectué une renégociation de crédit. Il peut également s’agir d’un rachat de credit immobilier.

Si dans le langage courant, on a souvent tendance à confondre renégociation et rachat de crédit immobilier, en réalité ces termes renvoient à deux opérations bien différentes qui peuvent avoir une forte incidence en terme de coût.

• Le rachat de crédit immobilier consiste à la mise en place d'un nouveau prêt permettant le remboursement par anticipation du prêt initial. Cette opération s’effectue le plus souvent dans un autre établissement que celui qui vous a accordé le prêt initial et induit des frais conséquents (voir plus bas). Cette opération peut néanmoins être intéressante si vous obtenez un prêt à un taux généralement inférieur de plus d'un point par rapport à votre ancien prêt et si vous êtes encore dans le premier tiers, voire la première moitié de votre prêt.
  
  Exemple: Début 2011, vous avez obtenu auprès de la banque A, un prêt de 200 000 euros pour l'achat de votre résidence principale pour une durée de 20 ans à un taux de 4% (mensualités hors assurance d'environ 1200 euros). Début 2019, la banque B vous propose un prêt de 140 000 euros couvrant le reste de votre crédit, les frais de rachat et les frais de dossier, pour une durée de 10 ans au taux de 1%. La nouvelle mensualité s'élèvera à 1226 euros environ, mais vous aurez gagné 1 an de remboursement. Dans cet exemple, il s'agit d'une opération de rachat de crédit, puisque c'est désormais à la banque B que vous devrez rembourser le prêt.


• La renégociation de crédit immobilier consiste à obtenir auprès de votre établissement qui vous a accordé votre crédit, des conditions plus favorables en terme de taux d'intérêt et/ou de durée. Une renégociation ne porte donc que sur des modifications (on parle d’avenant) de votre contrat de prêt initial. Aucun nouveau contrat de prêt n’est mis en oeuvre.
  
  Exemple: Dans le même exemple que ci-dessus, en 2019 vous allez voir votre banque et celle-ci vous propose une modification de votre contrat de prêt portant sur le taux nominal et la durée. Vous obtenez un nouveau taux de 1,5% pour une durée de 10 ans. Les mensualités s’élèvent à environ 1240 euros.

Attention ! ⚠ Si la renégociation de votre crédit s’effectue obligatoirement dans le même établissement que celui qui vous a accordé votre prêt d’origine, le rachat de crédits peut également s’effectuer dans votre établissement d’origine et pas seulement dans un établissement concurrent. Toutefois, cette opération n’est envisagée que dans le cas d’un emprunteur disposant de plusieurs crédits (à la consommation et/ou crédit immobilier) et qui souhaite les regrouper pour n’avoir qu’un seul prêt à rembourser. On parle alors de regroupement de crédits, opération prévue à l’article R. 314-19 du code de la consommation.

Cassons une idée reçue: la renégociation n’est pas nécessairement moins cher que le rachat de credit immobilier

Le rachat de crédit immobilier: ce qu’on gagne et ce qu’on perd

Lorsque vous effectuez un rachat de crédit immobilier dans un autre établissement, vous devrez vous acquitter auprès de votre établissement d’origine des frais suivants:

• les indemnités de remboursement anticipé (IRA). L’article R. 313-25 du code de la consommation fixe le montant maximal qu’une banque peut exiger en IRA: 6 mois d’intérêts au taux fixe du prêt sur le capital restant dû dans la limite de 3% de ce capital restant dû;
  
• les frais de mainlevée si vous avez souscrit une garantie hypothécaire ou un privilège de prêteur de deniers. En effet, ceux-ci sont systématiquement à acquitter en cas de remboursement anticipé du prêt. Le coût de la mainlevée est, en général, situé entre 0,3 % et 0,6 % du montant initial du prêt;
  
• inversement, si vous aviez souscrit une caution auprès d’une personne morale (société de cautionnement, mutuelle de santé…) pour garantir votre prêt, celle-ci vous sera partiellement remboursée au moment du rachat.

Vous devrez également vous acquitter auprès de votre nouvel établissement des frais suivants:

• frais de dossier;
• les frais de garantie : hypothèque, privilège de prêteurs de deniers, caution;
• les frais qui vous sont imposés pour l’obtention du crédit, comme par exemple les frais de tenue de compte lorsque la banque qui vous fait une proposition vous impose de domiciliez vos revenus chez elle.

Mais lors d’un rachat de crédit immobilier, vous serez gagnant sur plusieurs points:

• taux et/ou durée généralement plus faible qu’en cas de renégociation. L’économie sera donc plus importante;
  
• assurance emprunteur plus faible, puisque la mensualité de celle-ci est toujours établie en fonction du capital emprunté. Dans le cadre d’un rachat, vous empruntez une somme plus faible que le montant initial de votre du prêt et parfois pour une durée plus courte. Les mensualités de l’assurance sont donc plus faibles et le cas échéant, le paiement de celle-ci est moins long.

Exemple: en 2011 vous avez obtenu un taux d’assurance emprunteur à 0,20% du capital emprunté (200 000 euros sur 20 ans): votre mensualité d’assurance s’élève à 33,33 euros, et le coût total de l’assurance sera d’environ 8000 euros. En 2019, vous avez le même taux d’assurance mais pour un capital restant dû de 140 000 euros (frais compris): votre nouvelle mensualité d’assurance s’élève à 23,33 euros pour un montant total au bout de 10 ans de 2800 euros, et le montant total de l’assurance déjà payé s’élève environ à 3200 euros. La somme déboursée pour l’assurance emprunteur s’élèvera donc à environ 6000 soit une économie de 2000 euros grâce au rachat de crédit. Pas mal!!!!

Attention ! ⚠ Depuis une ordonnance du 1er juin 2017 créant l’article L. 313-25-1 du code de la consommation, les banques sont autorisées à inscrire dans le contrat de prêt l’obligation pour l’emprunteur de domicilier ses revenus dans l’établissement prêteur en échange d’un taux d’intérêt plus compétitif ou de la gratuité des frais de dossier. Une limitation de 10 ans est toutefois fixée par l’article R. 313-21-1 du code de la consommation pour cette obligation. Si le client décide de passer à la concurrence avant l’expiration de ce délai minimal, la banque est autorisée à supprimer l’avantage octroyé. L’emprunteur doit donc s’acquitter de mensualités plus élevées en fonction du nouveau taux standard appliqué. Mais attention, le projet de loi PACTE (projet de loi relatif à la croissance et la transformation des entreprise), qui est actuellement en cours d’examen devant le Parlement, pourrait supprimer cet article L. 313-25-1 du code de la consommation.

La renégociation de crédit immobilier: ce qu’on gagne et ce qu’on perd

Lors d’une renégociation de crédit vous serez gagnant sur les points suivants:

• taux et/ou durée généralement plus faible que ceux fixés initialement dans votre contrat de prêt, même s’ils sont plus modestes qu’en cas de rachat de crédit immobilier.
  
• et éventuellement sur le coût global de l’assurance emprunteur si vous bénéficiez d’une durée de crédit plus courte. Une renégociation n’ayant pas pour effet de modifier le capital restant dû au moment de l’opération (sauf si les frais liés à la renégociation sont intégrés dans le capital restant dû), le montant mensuel de l’assurance emprunteur restera donc le même. Néanmoins, si vous abaissez la durée de votre crédit, la durée de votre assurance emprunteur sera abaissée d’autant. Vous économiserez donc également sur ce point.

Mais attention: La renégociation ne permet pas systématiquement d’échapper à tous les frais liés au rachat de crédit. En effet, certaines banques, pour décourager cette pratique de la renégociation, peuvent vous faire payer des frais (appelés généralement frais d’avenant) aussi élevés que les frais d’IRA, ainsi que des frais de dossier.

J’en ai malheureusement fait l’expérience. En effet, en 2014 j’ai renégocié auprès de ma banque un prêt de 225000 euros souscrit en 2011 au taux de 3,75%. J’ai pu obtenir un taux de 2,69%, mais en échange j’ai dû acquitter 3000 euros de frais d’avenant et 1000 euros de frais de dossier. J’ai dû également ouvrir un livret A et un PEL!!! Clairement j’ai été mauvais, je n’ai pas su correctement renégocier mon crédit immobilier par manque d’information sur le sujet.

Astuce n°1: Si votre établissement accepte de renégocier votre prêt immobilier en réduisant la durée et/ou le taux d’intérêt, méfiez-vous des frais que celui-ci va vous prélever. En effet, certaine banques souhaitant décourager la renégociation de crédit imposent des frais aussi élevés qu’en cas de rachat dans un autre établissement. Vérifiez ce point dans les conditions tarifaires de votre banque. Si tel devait être le cas, négociez avec votre banque la suppression de ces frais, sinon il sera sans doute plus avantageux de procéder à un rachat de crédit immobilier dans un autre établissement (taux et/ou une durée plus faible que celui proposé par votre banque). Astuce n°2: Si vous envisagez de renégocier votre prêt, il peut également être opportun de faire le point sur l’assurance emprunteur, notamment si vous l’aviez souscrit auprès l’établissement vous ayant octroyé le prêt. L’externalisation de l’assurance emprunteur à la date anniversaire de votre contrat permet bien souvent de générer de fortes économies sur le coût global du crédit.

Alors que faire: renégocier, racheter ou ne rien faire ?

Pour répondre à cette question, vous devez au préalable vous poser une question essentielle: quel est votre objectif, c’est à dire souhaitez vous baisser vos mensualités ou réduire la durée de votre prêt quitte à payer des mensualités plus fortes ? La décision d’effectuer un rachat ou une renégociation de votre crédit ne pourra donc être prise qu’en fonction de votre objectif et qu’après une étude individualisée de votre dossier.

Il est fréquent de lire qu’il vaut mieux faire cette opération, lorsqu’il existe un différentiel d’un point entre le taux de votre prêt initial et celui nouvellement proposé et avant le premier tiers, voire la première moitié de la vie du prêt, lorsqu’il reste encore beaucoup d’intérêts à payer.

Si ces affirmations sont vraies, d’autres facteurs peuvent néanmoins atténuer leurs portées. En effet, si votre objectif est de réduire la durée de votre emprunt par une augmentation de vos mensualités par exemple (vous obtenez une augmentation de salaire pérenne par exemple), une rachat de prêt après la moitié de sa vie peut également s’avérer intéressant.

Enfin, les économies générées sur votre assurance emprunteur et parfois sur la garantie cautionnement peuvent également rendre un rachat ou une renégociation particulièrement rentable.

	Attention ! ⚠ Si vous envisagez de revendre votre bien immobilier dans un délai inférieur à trois ans, n’envisagez pas d’effectuer une renégociation ou un rachat de votre crédit immobilier. Les frais engendrés ne pourront pas être amortis sur une durée aussi courte et l’obtention d’un taux d’intérêt plus bas n’aura plus d’intérêt.

	Astuce n°3: Pour vérifier qu’une renégociation ou un rachat est avantageux, nous vous recommandons de prendre en compte le coût total de votre crédit tel que prévu initialement, puis de prendre en compte le coût total de votre crédit avec l’opération envisagée. En comparant les résultats vous saurez si vous êtes vraiment gagnant.

Le nombre de critères à prendre en compte étant important, je vous propose le petit tableau récapitulatif ci-après. Si ce tableau est fastidieux à remplir, c’est pour l’heure le seul moyen d’effectuer une comparaison efficace. Ce tableau sera néanmoins complété dans quelques semaines par un nouveau simulateur présent sur ce site, qui vous permettra d’automatiser cette démarche. Patience donc…

Voici un exemple de tableau purement fictif avec les caractéristiques des opérations suivantes (les montants sont arrondis).

• Pour l’opération initiale:
  
  • prêt initial de 200 000 € (appartement dans l’ancien) souscrit en janvier 2010 au taux de 4% sur 15 ans;
    
  • taux d’assurance emprunteur: 0,30%;
    
  • garantie utilisée: privilège de prêteurs de deniers (PPD).
• Pour la renégociation:
  
  • renégociation du prêt initial en janvier 2014;
    
  • montant du prêt initial restant à rembourser : 150 000 €;
    
  • taux et durée: 2,5% sur 11 ans (pas de modification de la durée du prêt);
    
  • les frais liés à la renégociation n’ont pas été intégrés dans la nouvelle échéance de remboursement.
    
• Pour le rachat:
  
  • rachat du prêt initial en janvier 2014;
    
  • montant du prêt initial restant à rembourser : 150 000 €;
    
  • nouvelle garantie utilisée: caution ;
    
  • nouveau taux d’assurance emprunteur: 0,20%;
    
  • la nouvelle banque oblige le client à domicilier ses revenus chez elle. Coût mensuel de tenue de compte: 2,50 €;
    
  • intégration des coûts liés à l’opération (coût mainlevée + IRA + frais de dossier + coût de la caution). Nouveau montant à rembourser: 155 500 € au taux de 1,5% sur 10 ans.

A retenir

• La renégociation et le rachat de crédit immobilier ne sont pas synonyme. Une renégociation s’exerce toujours auprès de la banque vous ayant octroyé le prêt et ne porte que sur des modifications (avenant) de votre contrat de prêt. Ces modifications peuvent porter sur le taux et/ou sur la durée du prêt.
  
• Le rachat de credit immobilier s’exerce généralement auprès d’une autre banque et consiste en la conclusion d’un nouveau prêt. Celui-ci permettra de rembourser par anticipation le capital restant dû et de couvrir les frais liés au rachat (IRA, frais de dossier et/ou cautionnement et/ou assurance emprunteur, frais de mainlevée…).
• S’il est habituel de dire qu’une renégociation est moins onéreuse qu’un rachat de crédit immobilier, il est essentiel de vérifier ce point dans les conditions tarifaires de votre banque (au paragraphe frais d’avenant de prêt immobilier). En effet, votre banque pourra vous prendre des frais d’avenant aussi importants que des frais d’IRA, en vous proposant de surcroît des conditions moins avantageuses en terme de taux et/ou de durée.
• Avant d’envisager un rachat ou une renégociation de votre crédit immobilier, il est essentiel de prendre en compte tous les frais générés par cette opération (IRA, frais de dossier, mainlevée en cas d’hypothèque, frais de tenue de compte…), mais également toutes les économies générées (intérêts d’emprunt, assurance emprunteur…).
• La comparaison renégociation/rachat/ne-rien-faire étant complexe, utilisez le tableau fourni dans cet article pour répertorier les frais et les économies générés pour apprécier si l’opération est rentable pour vous.